A soli tre mesi dal via dei Giochi Olimpici e Paralimpici Invernali Milano Cortina 2026 (6-22 febbraio), il mercato immobiliare milanese degli affitti brevi è in fase di piena ebollizione. Il capoluogo lombardo si prepara a un picco di domanda che sta ridefinendo i canoni e le strategie degli host.
Il Raddoppio dei Canoni
Le analisi più recenti, condotte a novembre 2025, confermano un aumento medio del canone settimanale per gli affitti brevi nelle zone centrali e nei quartieri olimpici pari al +102% rispetto ai periodi ordinari. Questo boom è supportato dalle stime di Visa Consulting & Analytics, che prevedono un incremento del 160% negli arrivi dall’estero nel Nord Italia durante la prima metà di febbraio 2026.
La crescita dei prezzi non è uniforme, ma segue la logistica delle competizioni:
- Picchi logistici: Le aree più vicine agli impianti olimpici registrano i premium maggiori. Assago vede il balzo più alto con un aumento del +153%, portando il canone settimanale medio a circa €1.900. Rincari significativi si registrano anche a Santa Giulia (+147%, €2.100) e San Siro (+144%, €2.200).
- Premium assoluto: Il Centro Storico, pur con una crescita percentuale più contenuta (+65%), si conferma l’area più costosa in assoluto, con un costo medio stimato di €2.800 a settimana.
Milano: Una Speculazione “Contenuta”
Nonostante gli aumenti marcati, la dinamica milanese appare “quasi economica” se confrontata con le altre sedi di gara. A Cortina d’Ampezzo, l’affitto medio settimanale ha toccato i €9.200 (+300%), con Bormio che registra picchi ancora più estremi, con aumenti che arrivano al +409,1% e canoni medi a €5.600.
Inoltre, il mercato di Milano dimostra la sua maturità: i prezzi olimpici (massimo €2.800/settimana nel Centro Storico) rimangono distanti dai picchi annuali registrati durante la Milano Design Week, dove il costo medio di un appartamento può superare i €6.150 a settimana. Questa stabilità di fondo riduce il rischio di una “bolla” speculativa post-evento.
Il guadagno atteso per gli operatori è notevole: l’impatto economico totale generato dalla piattaforma Airbnb è stimato in €154 milioni, con un guadagno per l’host tipico di circa €2.400 nel solo periodo dei Giochi.
Il Vento Contrario Fiscale e il Rischio di Riconversione
L’opportunità di profitto immediata (febbraio 2026) è bilanciata da un’importante incognita fiscale strutturale per gli anni successivi. La bozza della Legge di Bilancio 2026 introduce l’aumento dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% per le locazioni brevi, applicabile dal secondo immobile affittato tramite piattaforme.
Questa manovra mira a recuperare gettito fiscale e a incentivare il ritorno degli immobili sul mercato residenziale tradizionale. Secondo le stime dell’associazione AIGAB, il nuovo prelievo potrebbe costare fino a €1.300 l’anno in più a una famiglia media. Il passaggio dal 21% al 26% rischia di ridurre drasticamente la marginalità in una città con costi di gestione e fiscalità locale già elevati. Di conseguenza, molti proprietari stanno valutando la riconversione del proprio immobile, passando dalla gestione breve alla locazione a lungo termine.
Crisi Abitativa e Legacy Urbana
L’onda speculativa degli affitti brevi non è stata gestita dal Comune di Milano con un price cap sui canoni per il periodo olimpico. Questa assenza di regolamentazione amplifica le preoccupazioni sociali: esperti di Real Estate, come il professor Giacomo Morri della SDA Bocconi, avvertono che il boom rischia di allontanare i residenti storici dal centro e di complicare ulteriormente la vita di studenti e lavoratori, aggravando il rischio di spopolamento.
Per mitigare l’impatto e assicurare una legacy positiva, si suggerisce di accelerare lo sviluppo di nuove soluzioni abitative, in particolare attraverso la riqualificazione degli ex scali ferroviari e dei palazzi abbandonati, convertendo l’indotto olimpico in un beneficio strutturale per l’offerta residenziale.
